三四線房價紛紛破萬,最后的瘋狂正在上演

摘要:2007年,深圳房價均價首度破萬。當時,全國房價破萬的城市,僅有北上深3個。十年之后的2018年,全國房價均

 2007年,深圳房價均價首度破萬。當時,全國房價破萬的城市,僅有北上深3個。

十年之后的2018年,全國房價均價破萬的城市擴大到62個,其中三四線城市超過1/3。而整個中國,也不過300多個地級市。

 

從京畿的廊坊、張家口,到天涯海角的海南陵水、保亭;從長三角的浙江麗水、江蘇南通,到東南沿海的福建莆田、龍巖,再到珠三角的惠州、中山……舉目四望,房價破萬,已經不算什么新鮮事。

如果不以均價論,在大多數中東部地級市的中心城區,房價破萬的樓盤更是不在少數。

所有的狂歡都不是憑空而來的。但當潮水退去,所有的瘋狂都要付出代價。三四線城市,離最后的瘋狂還有多遠?

1樓市復盤:從高庫存到搶房潮

與一二線城市不同,三四線城市的基本面并不理想。經濟下行,人口外流,為何房價還能一路高歌?

不妨從4年前開始復盤。

2014年,隨著經濟下行,全國樓市開始調整。一二線城市房價一蹶不振,杭州等地甚至出現退房潮,三四線城市,更是飽受庫存高企之累。

高峰時期,這些三四線城市去化周期高達25多個月。換句話說,這里的房子,即使不再建新的,按當時的銷售速度,最少也要2年多才能處理完。

 

2015年,隨著一年5次降準降息,加上取消限購、放寬限貸,以及財政補貼直接刺激,資金開始流向樓市,一二線城市房價率先復蘇,三四線城市仍舊哀鴻遍野。

2016年,樓市去庫存成為重點政策,一二線房價出現暴漲,隨之新一輪樓市調控正式開啟,限購限貸限售限價搖號接連上陣,從2016年10月一直延續至今。

與此同時,三四線城市棚改正式進入高潮,PSL(抵押補充貸款)為其提供了源源不斷的資金。三年1800萬套的改造目標,讓三四線樓市開始有所復蘇。

2017年,隨著部分一二線城市開始調整,三四線城市成為中國樓市當之無愧的主角。這一年,常期掛在漲幅榜首頁的,是以蚌埠為代表的三四線城市。

當年年中,貨幣化安置得到政策鼓勵。貨幣安置比例,從2014年的9%,躍升到2017年的48.5%。一時間,拆舊建新,拿到補貼的拆遷戶成了最大的購買主力,三四線房價開始飆漲。

 

2018年,隨著第一輪1800萬套棚改任務的完成,第二輪1500萬棚改再次登場。

雖然棚改量不復以往,部分省市也開始逐步取消貨幣化補貼,然而三四線樓市依舊高熱不退。

2房價暴漲的三大根源

通過上述復盤不難發現,三四線城市這一輪房價暴漲,其實就是三大因素推動:一是漲價去庫存,二是板塊輪動效應,三是貨幣化棚改。

漲價去庫存,聽起來違背常識,但房地產市場就是這樣。越降價越無人問津,越漲價越市場火熱。為了去庫存,各種政策寬松、貨幣放水以及信貸松綁,不是一天兩天,這一切都在于刺激房價上升,從而制造市場火熱。

板塊輪動效應,無論是資金還是情緒,向來都有傳導效應。一二線城市火熱之下,市場情緒不免傳導到三四線城市。尤其是隨著限購限貸限售對一二線城市進行封堵之后,大量資金無路可去,三四線城市就成為最好的選擇。

板塊輪動的結果就是全國性普漲,這種場景在過去一再上演。

 

不過,市場情緒傳導,只是為三四線城市暴漲埋下伏筆,真正將火花激蕩成熊熊大火的,則是貨幣化棚改。

一二線城市,只要給點政策和貨幣之水,就能奔騰起來;三四線城市,得拿真金白銀進來推。剛好,貨幣化棚改,起的就是這個作用。

所謂棚改,其實就是拆舊建新,拆掉舊的,自然制造了新的住房需求。按過去基本都是就地安置,這些需求都被解決,這兩年提出了貨幣化的概念,貨幣補貼取代就地安置,成為大多數城市的主流選擇。大拆大建制造了需求,手里又有了錢,怎會不助推房價?

正是看到這背后的邏輯,以碧桂園、恒大為代表的開發商大肆向三四線城市進軍。在短短兩三年內,這些地產商成功完成從2000億銷售規模向5000億巨量的跨越。

3棚改貨幣化:水從哪里來?

三四線城市大刀闊斧進行棚改,2015年到2017年改造1800萬套,2018-2020年再改造1500萬套。

短短六年時間,3300萬套棚戶被改造,涉及面超過1億人。其藍圖之宏大,不難想象。

不過,任何藍圖的落實都需要真金白銀,棚改所需要的資金量更為龐大。尤其是當一半拆遷戶都是用貨幣化安置,對拆遷戶直接發錢,所需要的資金更是超乎想象。

三四線經濟堪憂,財政收入同樣不盡如人意,政府手里顯然沒錢。既然要大水漫灌,那么錢從哪里來?

這就是上文提到的PSL,PSL的學名是“抵押補充貸款”。不過,不必拘泥于這一定義,只要明白,PSL就是向市場“供水”的一種方式就行。

不過,與傳統的降準降息不同,PSL釋放的大水有固定流向。在操作上,央行通過PSL以低利率的方式向國開行提供貸款,國開行再向各地提供棚改專項貸款,于是地方政府的錢袋子問題解決,手頭有錢向拆遷戶進行貨幣化安置。

同時,隨著地價上漲,地方政府進而通過賣地獲得高額收益,這一收益轉而再進行償還國開行貸款,國開行再償還央行貸款,由此形成資金流的閉環。

 

顯然,這一閉環的關鍵在于房價不能跌。如果房價下跌,土地收入趕不上償還貸款,資金鏈就會斷裂。所以,各個層級,都不乏刺激房價的利益動機。

簡言之,PSL就是面向三四線城市定向放水。

這一放水的規模有多大?看這個數據就明白:截至2018年5月,PSL(抵押補充貸款)余額為30978億元,同比增長32%,這其中絕大部分都是棚改專項貸款。

4最后的瘋狂?

可以說,三四線這一輪房價暴漲,與基本面毫無關系,而是諸多政策有意刺激的結果。

同時,這一局面要想得到維持,房價就必須一直維持在高位。而房價維持在高位,又進一步刺激搶房的熱潮,由此形成惡性循環。

所以,決定三四線房價延續性的關鍵有兩個方面:一是棚改政策還有多少生命周期?二是PSL定向放水的能量能不能得到維持?

先說棚改周期。

棚改自從2008年啟動以來,到2017年已經累計改造3896萬套。從2018年到2020年,還有1500套的改造空間。

 

顯然,棚改落幕的時間節點是2020年。事實上,2018年,部分地區已經開始降低棚改規模,這意味著棚改式上漲,即將終結。

再說定向放水的可持續性。

通過PSL定向放水,雖然能通過房價上漲收回貸款,但要完成這一資金閉環,既要保證房價能夠持續上漲。

如果房價一旦出現問題,地方政府就要面臨新的債務危機。同樣,隨著棚改降溫,地方政府的土地收益也將會隨之萎縮,如何償還貸款就成了新的問題。

 

在壓力之下,各地紛紛告別激進:

山東首次取消貨幣化安置獎勵,不再鼓勵貨幣化補貼

湖南則提出,商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣,要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策。

廣東則提出,控制棚改成本,實現收支平衡,因地制宜推進棚改貨幣化安置。

這一系列動作都說明,棚改貨幣化的風險越來越大,三四線的瘋狂將會失去最主要的支撐。

 

5未來:一地雞毛?

如果棚改退出、定向放水暫停,三四線城市的高房價靠什么維系?

沒有好的經濟基本面,收入趕不上房價漲幅,同時還面臨人口外流的危機,所有這一切,都為三四線城市拉響警報。

唯一的對沖,不過是城鎮化。但在我國,土地的城鎮化早已超過人口的城鎮化。土地開發已經過度,未來如果只是農村人口到城鎮落戶,并不會帶來多少剛需支撐。

更關鍵的是,任何大拆大建都難以持續,這就像擊鼓傳花游戲,總有一個人接到最后的花。到時候,三四線城市的房子賣給誰?

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